Le royaume du plex à Montréal : 38 % du marché en duplex, triplex et plus. Portrait complet de Villeray, Parc-Extension et Saint-Michel (3 289 transactions 2021-2026).
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Vraies données Centris agrégées par année. Prix médian, prix au pi², jours au marché et ratio prix vendu / prix demandé.
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Villeray est voisin immédiat du Plateau, mon territoire d'origine, et du Mile-End, un peu mon second chez-moi. Les trois quartiers forment un continuum architectural et culturel où je circule au quotidien. Ce qui rend Villeray particulier : un tissu bâti dominé par les plex victoriens et Art déco, une identité culturelle multicouche (Petit Maghreb, communautés italiennes et portugaises), et une accessibilité rare (trois stations de métro dont la correspondance orange-bleue à Jean-Talon).
Sur nos 3 289 transactions 2021-2026 compilées, 38 % sont des plex (1 232 unités : duplex, triplex, quadruplex, quintuplex). C'est le ratio plex le plus élevé de tous les territoires que je couvre - plus que Verdun (29 %), Rosemont (25 %) et Mile-End (14 %). Les copropriétés représentent 52 % du marché et les unifamiliales 10 %. Cette dominance vient du tissu bâti : rangées de plex construits entre 1900 et 1950 sur Hutchison, Casgrain, De Gaspé, Saint-Denis, De Lanaudière, préservées dans leur cohérence architecturale.
Pour un acheteur de plex à Villeray, plusieurs points d'attention méritent une lecture terrain : (1) baux existants et jurisprudence TAL - un mauvais bail peut réduire de 20 % la rentabilité; (2) état structurel des bâtiments centenaires (fondations, poutres, drain français, calorifère); (3) potentiel d'occupation partielle (déduction hypothèque); (4) règles d'arrondissement sur les rénovations et conversions. Un brief acheteur détaillé avant offre évite des surprises coûteuses. Pour un vendeur de plex, la préparation documentaire (baux, avis, rentabilité réelle) fait souvent la différence entre une vente en 30 jours et une vente en 90 jours.
L'arrondissement regroupe Villeray, Parc-Extension et Saint-Michel - trois quartiers aux dynamiques de prix très différentes. Villeray (parc Jarry, rue Villeray) : le plus recherché, tissu de plex victoriens et Art déco, communautés portugaises et italiennes historiques, prime marquée. Parc-Extension (station Parc) : un des quartiers les plus densément peuplés du Canada, ambiance cosmopolite unique (grecque, indienne, pakistanaise, bangladeshi), prix plus abordables, potentiel soutenu par le campus MIL. Saint-Michel (TOHU, boul. Pie-IX) : le plus grand des trois, communautés haïtienne, latino et nord-africaine, prix les plus accessibles, marché plex très actif. Une analyse comparative précise du quartier ciblé évite les mauvaises surprises.
Que vous cherchiez à acheter, vendre, investir ou simplement comprendre le marché Villeray, mon approche est la même : je vous donne toute l'information nécessaire avant que vous ayez besoin de la demander. Alertes personnalisées par secteur, briefs acheteurs détaillés (baux, gouvernance, taxes, historique), analyses comparatives chiffrées avec 3 fourchettes de prix, historique des transactions depuis 2021, en français ou en anglais.
Le maillage entre Villeray, Plateau, Mile-End et Rosemont que je couvre tous est utile - beaucoup de projets peuvent se dérouler dans deux quartiers voisins selon ce qui se libère. Pour un investisseur plex, cela ouvre 4 marchés sous une même lecture terrain.
Christina Quadros, courtière immobilière résidentielle et commerciale · RE/MAX Alliance
3299 rue Beaubien Est, Montréal · 514 885-3857 · christina.quadros@remax-quebec.com
Qui habite ici, comment on se déplace, à quoi ressemble le quotidien : le quartier en chiffres et en récits.
Carte interactive de Villeray, entre Verdun, la station REM et les ponts.
L'arrondissement Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension regroupe trois quartiers distincts qui partagent une même culture d'accueil et de mixité. Villeray (Ouest, autour de la rue Villeray et du parc Jarry) : tissu de plex victoriens et Art déco, artères commerciales indépendantes, communautés portugaises et italiennes historiques. Parc-Extension (au sud-ouest de l'arrondissement, autour de la station Parc) : un des quartiers les plus densément peuplés et diversifiés au Canada - communautés grecque, indienne, pakistanaise, bangladeshi, sri-lankaise, arabe. Saint-Michel (à l'est) : le plus grand des trois, urbanisation plus tardive, communautés haïtienne, latino-américaine, nord-africaine, présence de la TOHU et de la Cité des arts du cirque.
L'arrondissement est bien desservi par le métro : cinq stations réparties sur les lignes bleue et orange. La station Jean-Talon offre la correspondance orange-bleue, la station Parc connecte à la gare Parc (ligne exo Deux-Montagnes). Walk Score global 91, Bike Score 84. Le centre-ville est à 15-20 minutes en métro. Le réseau autobus est dense sur Jean-Talon, Saint-Michel, Papineau.
L'arrondissement est un des plus riches en commerces ethniques et gastronomiques de Montréal. Le marché Jean-Talon - un des plus grands marchés publics d'Amérique du Nord - est à la frontière Villeray-Petite-Patrie. La rue Jean-Talon Est (Petit Maghreb) offre une concentration record de restaurants et épiceries nord-africaines. La Petite Grèce à Parc-Extension (avenue du Parc) et la Petite Italie voisine complètent le paysage culinaire.
L'arrondissement offre un réseau scolaire dense, francophone et anglophone, du primaire au collégial. Le Centre de services scolaire de Montréal (CSSDM) et l'English Montreal School Board (EMSB) y opèrent un large réseau. La proximité du Collège de Rosemont, du Collège de Bois-de-Boulogne et du Collège Ahuntsic offre l'accès postsecondaire.
L'arrondissement est riche en équipements culturels et sportifs majeurs. Le parc Jarry (36 hectares) et son Stade IGA accueillent l'Omnium Banque Nationale (Rogers Cup / US Open de tennis). La TOHU à Saint-Michel forme un des plus grands hubs mondiaux des arts du cirque (École nationale de cirque, Cirque du Soleil, EN2 espace vert). Le Complexe environnemental Saint-Michel, ancienne carrière réhabilitée, est un modèle nord-américain de reconversion urbaine (400 hectares en développement).
Sources : Statistique Canada · Recensement 2021 · Ville de Montréal (profil arrondissement Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension) · STM · walkscore.com · mise à jour 2026-09-29
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Réserver 20 minutes →Villeray cumule des atouts rares : trois stations de métro (dont Jean-Talon avec correspondance orange-bleue), proximité du marché Jean-Talon, parc Jarry (36 ha) avec Stade IGA, diversité culturelle marquée (Petit Maghreb, communautés italiennes et portugaises), tissu de plex historique bien préservé. Walk Score 94, Bike Score 89. Notre analyse de 3 289 transactions 2021-2026 montre une médiane à 632 500 $, avec une grande dispersion : de 170 000 $ pour un petit studio à 2,2 M$ pour un triplex rénové sur les rues les plus prisées.
Oui, plus que partout ailleurs sur le nord de l'île. Sur nos 3 289 transactions 2021-2026, 38 % sont des plex (1 232 unités : 591 duplex, 387 triplex, 176 quadruplex, 78 quintuplex) - un ratio record, plus élevé que Verdun (29 %), Rosemont (25 %) et Mile-End (14 %). Les copropriétés représentent 52 % (1 724 unités) et les unifamiliales 10 %. Cette dominance plex s'explique par le tissu bâti Villeray : rangées de duplex et triplex victoriens et Art déco construits entre 1900 et 1950, préservés dans leur cohérence architecturale. Les rues Hutchison, Casgrain, De Gaspé, Saint-Denis, Saint-Hubert, De Lanaudière concentrent ce parc.
Sur les ventes 2025-2026 (médianes calculées sur des centaines de transactions), la copropriété médiane se situe à 482 000 $. Une 1 chambre (1+0) dans un immeuble ancien rénové se transige autour de 360 000 $ à 450 000 $, une 2 chambres (2+0) entre 480 000 $ et 620 000 $, et une unité neuve grande superficie sur Castelnau ou de Gaspé dépasse souvent 700 000 $. Pour les plex : médiane duplex ~805 000 $, triplex ~940 000 $, quadruplex ~900 000 $, quintuplex ~1,035 M$. Les résidences unifamiliales sont rares mais varient entre 650 000 $ et 1,3 M$.
Villeray reste un des marchés plex les plus recherchés à Montréal pour deux raisons : (1) offre limitée (peu de vacances, roulement lent), (2) demande locative forte (proximité métro, marché Jean-Talon, parc Jarry). Mais les ratios de rentabilité brute ont serré depuis 2020 : un triplex à 940 000 $ générant 4 500 $/mois de loyer brut donne 5,7 % brut, ~2,5-3 % net après taxes, frais et entretien. La majorité du parc est construit avant 1950 : travaux structurels et thermiques souvent nécessaires. Depuis la Loi 16, les copropriétés en plex convertis exigent un fonds de prévoyance documenté. Le potentiel de valorisation à long terme reste solide grâce à la rareté du foncier.
L'arrondissement compte 3 quartiers aux personnalités très distinctes. Villeray (autour du parc Jarry et de la rue Villeray) : le plus recherché, tissu de plex victoriens et Art déco, artères commerciales indépendantes (rue Villeray, rue Faillon), communautés portugaises et italiennes historiques - prime de prix marquée. Parc-Extension (autour de la station Parc, un des quartiers les plus densément peuplés du Canada) : ambiance cosmopolite unique (grecque, indienne, pakistanaise, bangladeshi), prix plus abordables, potentiel de valorisation soutenu par la proximité de l'Université de Montréal et du campus MIL. Saint-Michel (le plus grand des trois, à l'est) : urbanisation plus tardive, présence de la TOHU (Cité des arts du cirque), communautés haïtienne, latino et nord-africaine, prix les plus accessibles - marché plex très actif et opportunités pour investisseurs. Chaque quartier a sa dynamique de prix distincte.
Le jours sur marché (JSM) médian à Villeray varie selon le type. Les copropriétés bien positionnées se vendent en 15 à 30 jours. Les plex prennent plus de temps (30 à 60 jours) car leur clientèle - investisseurs et propriétaires occupants - est plus analytique et exige davantage de diligence documentaire (baux, avis TAL, état des fonds copro le cas échéant). Les propriétés au-dessus de 1 M$ prennent aussi plus de temps (45 à 90 jours). Une propriété qui traîne au-delà de 60 jours est souvent surévaluée - notre analyse comparative (ACM) permet d'ajuster le prix de mise en marché en fonction des vraies ventes récentes du secteur (Villeray Ouest ne se compare pas à Villeray Est).
Modérément. Nos données montrent : 754 (2021), 567 (2022), 476 (2023), 588 (2024), 638 (2025), 246 (six premiers mois 2026 - au rythme ~490 pour l'année). Après la baisse 2022-2023 liée à la hausse des taux, le marché a retrouvé un rythme soutenu en 2024-2025, moins spectaculaire qu'en 2021 mais stable. La médiane de prix, elle, continue de progresser (630 000 $ médiane globale 2021-2026, avec 2025-2026 autour de 482 000 $ pour la copro et 940 000 $ pour le triplex). Le plex tient particulièrement bien - offre rare, demande d'investisseurs et occupants soutenue.
Trois choses, que vous soyez acheteur, vendeur, investisseur ou en réflexion : (1) Information - accès aux 3 289 transactions compilées depuis 2021, brief acheteur détaillé pour tout édifice d'intérêt (états financiers, gouvernance, taxes, historique, baux existants pour les plex). (2) Alertes personnalisées - vous recevez par courriel les nouvelles inscriptions Villeray qui correspondent à vos critères, ciblées par secteur (Ouest, Central, Est). (3) Analyse comparative (ACM) - avant achat ou mise en vente, on chiffre 3 fourchettes de prix (conservateur, équilibré, optimiste) basées sur des ventes récentes réelles du secteur ciblé. Discutons de votre projet en 15 minutes.
Des ressources locales pour mieux connaître le territoire.
Villeray est un des 3 quartiers de l'arrondissement. Site officiel : services aux citoyens, permis, événements, avis publics.
À la frontière avec la Petite-Patrie. Un des plus grands marchés publics d'Amérique du Nord, producteurs locaux, ouvert à l'année.
Une des plus fortes concentrations de restaurants et épiceries nord-africaines au Canada. Ambiance culinaire unique.
36 hectares au coeur de Villeray. Stade IGA (Omnium Banque Nationale), piscine olympique, terrains de sport, étang.
Tournoi ATP/WTA annuel (Rogers Cup / US Open) au coeur du parc Jarry. Événement sportif majeur de Montréal.
Petite salle historique à la frontière Rosemont-Villeray. Cinéma d'auteur, films indépendants, événements culturels.
Réseau public francophone couvrant Villeray. Écoles primaires et secondaires (Georges-Vanier, Père-Marquette).
Cégep public à distance de métro de Villeray. Programmes préuniversitaires, techniques, formation continue.
Villeray
Entre 2021 et 2026, le marché de Villeray a progressé de 20 %. Le prix médian vendu est passé de 595 000 $ à 715 000 $, le prix médian au pied carré de 510 $ à 619 $/pi² (+21 %). C'est l'un des quartiers qui a le plus profité de la vague d'attractivité des arrondissements centraux post-pandémie, soutenu par sa qualité de vie, ses commerces de proximité et son offre résidentielle diversifiée entre plex, condos et unifamiliales.
Le ratio prix vendu / prix demandé est passé par toutes les phases. À 99 % en 2021, 100 % en 2022 (pic avec offres multiples), 97 % en 2023 au plus fort du choc des taux, puis stable autour de 98 % en 2024 et 2025, avec un nouveau rebond à 98,3 % en 2026. Les vendeurs conservent systématiquement l'essentiel de leur prix demandé, un signal fort pour la qualité du marché.
Le délai sur le marché confirme un marché redynamisé en 2025-2026. JSM médian de 20-21 jours en 2021-2022, monté à 36 jours en 2023 (choc des taux), 24 jours en 2024, puis redescendu à 21 jours en 2025 et 13 jours en 2026. Cette accélération récente est l'un des signaux les plus clairs de la vigueur retrouvée du marché. Les volumes annuels oscillent entre 476 et 754 ventes, avec une tendance à la reprise en 2024 et 2025.
À retenir, tactiquement. Pour les acheteurs : Villeray reste accessible pour des produits de qualité, mais le marché est redevenu rapide. Préparer son financement et sa short-list à l'avance, viser les inscriptions des premiers jours. Pour les vendeurs : le moment est favorable, mais la mise en marché doit être impeccable dès le premier jour. Pour les investisseurs : Villeray offre un des meilleurs rapports entre progression du $/pc et prix d'entrée parmi les quartiers centraux, avec une base locative solide (étudiants, jeunes professionnels) et un parc de plex à fort potentiel de valorisation.
Analyse préparée par iResidence.ca à partir de 3 289 transactions Centris réelles (2020-2026, Villeray). Mise à jour le 15 octobre 2026.
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